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  • 不动产权利体系构造的理论批判和制度重构的研究

    来源:www.shuoshisheng.net 发布时间:2020-03-14

    一,简介

    在当前中国法治建设中,房地产法制的改革和完善是理论界和实践界最关注的问题之一。应该认识到,随着近年来《宪法》的修订,《物权法》的颁布,《农村土地承包经营法》的颁布,《土地管理法》和《房地产管理法》的修订,中国的房地产法律制度已经司法解释的制定,实践法学的积累和理论的反思已逐步建立。但是,中国的房地产法律制度仍然面临着许多理论上的争论和实际问题,并且随着城市化的发展而日益突出。例如,尽管不动产制度逐渐完善,但有关征地和房屋拆迁补偿的争执却在增加。尽管在过去的三十年中,现有的土地承包管理制度在经济和社会职能中发挥了重要作用,但在一定程度上落后于农业产业化的发展需求;地方政府严重依赖“卖地”来增加财政收入。所谓的“土地融资”问题极大地促进了房价的上涨。为了解决房价过高的问题,地方政府出台了各种“购房限制”。这些措施是否合理和合理还没有得到充分的质疑。毫无疑问,这些实际问题需要理论上的回应。

    在过去的三十年中,中国大陆法学界的学者为房地产法制建设做出了巨大贡献。学者参考国外房地产法律体系(主要是德国和日本)的立法,法学和学者,并根据中国的特殊国情“构想”具有中国特色的房地产法律体系的“理想图景”。这些学说最终被立法者采用,并反映在诸如《物权法》之类的立法中。有必要认识到,民法学者的努力使得房地产权制度得以建立,房地产法律关系主体之间的权利义务得到了合理界定,对不动产的救济具有被实现。但是,这种权利制度的建设还不足以解决房地产法律制度的全部纠纷,因为它仅从私人安全的角度考虑了对房地产权利的保护和保护,却未能防止滥用。行使公共权力可能会侵犯房地产的私有产权。它也没有充分考虑房地产系统的“顶级设计”是否公平合理的问题。进入21世纪后,随着房地产纠纷问题的日趋白热化,越来越多的公法学者开始关注房地产法制的制度建设,并探讨了房地产权的保护问题。从宪法的角度来看,这也促进了房地产的征收。完善程序,实现赔偿公平的目的。但是,仍然缺乏从法律秩序(或宪法秩序)的角度真正重新考虑房地产权制度的研究,因此,面对这种情况,仍然很难形成“共识”。上面提到的许多问题。我认为,有必要重新考虑房地产产权制度的理论基础和制度建设,以更好地应对上述理论纠纷和实际问题。

    二,以“主观权利范式”为核心的西方房地产权制度:建设经验

    (a)“主观范式”的形成

    在罗马法时代,尽管土地和房屋等房地产受到了保护,但它并没有形成现代意义上的“财产”概念。在现代意义上,房地产所有者不被视为权利的主体,因为当时它不出现。 “主观权利”的概念和理论。当土地,房屋和其他房地产受到侵害时,所有者通常会通过提起诉讼以保护所有权,拥有答复和归还万物来保护自己的合法权益。在这种情况下,尽管已经初步建立了调整房地产法律关系的法律规范体系,但尚未建立起完善的房地产权利体系。换句话说,房地产所有者不被视为现代意义上的“所有者”,并且所有者的拥有,使用,收入和处置的“主观权力”还没有在理论上得到解释和系统地探索。这种情况一直持续到中世纪末期。

    在理性自然法的影响下,中世纪晚期的一些法学家(格劳修斯,霍布斯,普丰多夫,洛克等)试图重建财产法的理论基础和制度结构,特别是房地产法律体系。在这些法学家眼中,人们天生就有一些不可剥夺的权利,而财产权就是其中之一。就房地产而言,土地所有权以及土地和房屋所有者享有的房屋所有权也是自然权利的内容。可以根据权利主体的意愿进行财产的占有,控制,使用和处置。这些属性也是主要主题。内在人格的延伸,而上述权利原则上是不可剥夺和不受限制的。但是,值得注意的是,这种理解仅是在理论著作和理论讨论之时,并没有直接影响书面立法和司法实践。此外,这种基于自然权利视角的主观权利主张具有更多的政治哲学含义。人们经常批评旧时代和旧思想,但它们并未直接用于罗马法的理论更新和体制重建。

    启蒙时代的其他哲学家继续发扬上述自然权利的概念。作为自然人权的财产权概念已逐渐渗透到人们的心中。这也影响了大革命的宪法概念和宪法文本的形成。法国的《人权宣言》第17条确认“财产权是不可侵犯的和庄严的,任何人的财产都不应被剥夺”,这表明财产权,尤其是房地产权,已成为宪法承认的自然权利(主观权利)。从那时起,其他欧洲国家的原则也证实了这一原则。同时,这些国家的私法学者充分接受了自然权利概念的洗礼和熏陶,并从主观权利的角度逐步尝试重建房地产法律体系。他们的理论著作和概念见解也影响了后来的民法典的制定。

    (2)对“主观范式”的批判

    进入20世纪后,随着第二次工业革命的逐步完成,欧洲大多数国家从农学时代进入了工业化时代,“主观权利范式”下的房地产权利体系建设也面临着一些挑战。首先,在传统范式下,房地产所有权的所有制形式被视为业主人格的表现和延伸。房地产权利人对房地产的占有和支配被认为是房地产法律制度调整的重点,但随着工业化大生产的实现。土地、房屋等房地产的经济功能发生了变化。土地不仅用于农业生产,房屋也不仅仅用于家庭生活。这些资源与现代工业和现代商业的关系更为密切。也就是说,房地产权利体系的构建需要在一定程度上个性化。不应过分强调财产权与人格的密切关系。相反,它需要更加关注这些资源的商业利用,提高交易效率,确保交易安全。随着社会国家宪法理念的落实,土地、住房等不动产在一定程度上被认为是要承担一定的社会义务的。国家在一定条件下可以征收或者征用土地、房屋等不动产。这种情况往往发生在城市化进程中,因为城市公共基础设施建设等需要占用大量的土地资源,但在一定程度上改变了房地产权利的绝对性质,尤其是所有权的神圣性。第三,为了更好地规范工业生产,保障贸易秩序,维护社会运行,各国政府不再坚持“守夜人”的角色,而是积极干预社会经济生活,相应采取了各种调控措施。这些调控措施在很大程度上也影响了传统房地产权利的实现和保护,如土地使用控制、建设限制、房屋租赁限制、环境保护要求等。一些学者(如法国的狄克逊和德国的基尔克)也敏锐地观察到了这些社会现象的变化,并以此为基础,对“主观范式”下的物权制度展开了理论批判,强调了不动产。应该有一定的社会义务,不动产的归属必须纳入政府的监管框架,希望房地产权利体系和制度结构也能得到相应的重构。

    (3)“主观范式”的重构

    如上所述,“主观范式”下的房地产权利体系主要由民事法学家构建,宪法学者贡献不大。但是,随着20世纪初期宪政理论的逐渐成熟,宪政主义者逐渐开始关注宪政秩序下房地产权制度的重建。这一理论反思的结果集中于1919年颁布的《魏玛宪法》,其第153条规定“所有权由宪法保障。它的内容和限制由法律规定”,“所有权是一种义务,其使用应同时成为对公共福利的义务,”“公共征收仅限于公共利益,并且在有法律依据的情况下与以前的宪法不同,《魏玛宪法》不再局限于宪法概念层面的“权利声明”,而是从宪法制度的角度对产权制度的“制度建构”。此外,《魏玛宪法》明确确认了所有权的公共福利义务,并明确阐明了公共财产征集的条件,这也首次出现在宪法文本中。在一定程度上,这也意味着这段时期内宪法从“宪法”过渡到“实质性宪法”。

    从民法角度看,与以往的不动产产权制度建设不同,《宪法》明确引入上述规定后,理论界和实务界必须从不动产视角重新审视不动产产权制度的结构。宪法秩序。房地产所有者的权利不再是绝对的。引入公益义务要求行使房地产权利时要考虑到实现社会利益。征收制度的建立使房地产所有者的权利受到更加严格的限制。在这种情况下,甚至房地产的所有权也会丢失。当然,房地产所有人履行其社会福利义务的要求,尤其是不动产的征收,并不是任意的,而是需要遵守法定条件和程序。这些约束条件可以看作是对不动产权“约束条件”的“约束条件”。此外,房地产权制度的安排和房地产法律结构的设计不仅要考虑经济效率,而且还要考虑它是否会影响社会公平。这种观点的观察和反思对于房地产权利体系的建设具有重要意义,因为产权保护只是宪法价值体系的一部分,并且与其他宪法价值有系统的联系(例如作为自由和平等)。历史交融构成了房地产权制度建设的背景环境和框架约束。但是,在传统的主观权利范式下,无需研究此类宪法维度的系统关联。

    3.中国在房地产权制度建设中的问题

    如“简介”中所述,围绕不动产权的当前争议正在增加。尽管理论界和实践界也提出了各种解决方案,但它们还没有形成具有逻辑自洽性和完善制度的理论框架和体制结构。这使得难以有效解决房地产法律体系中遇到的各种实际问题。在这种情况下,有必要深入考虑为什么会出现这种情况,并应该找到解决上述问题的根本途径。

    无疑,近年来社会转型的加速,特别是工业化,城市化和农业工业化的发展,是房地产法律制度面临挑战的直接原因。实际上,土地征用,房屋拆迁补偿,城市房地产购买限制,土地融资的出现,农业用地的大规模经营,农业用地的商业使用(股权,抵押等)以及工业化,城市化工业化的快速发展有着密切的关系。与西方国家缓慢的城市化进程相比,中国的城市化进程相对较快,改革开放以来已超过30年。更重要的是,这些问题也发生在中国从计划经济向市场经济过渡的过程中。换句话说,这种经济转型和社会转型的过程原本是一次巨大的尝试,并且没有预先设定各种“行动守则”。因此,工业化和城市化给房地产使用带来的变化既有法律体系,又缺乏完善的规则。在某种程度上可以说,在急剧的社会变革的背景下,保护房地产权的各种问题的出现是不可避免的。

    更为引人注目的是,中国的房地产权制度的建立和法律制度的建设(在西方的统治意义上)始于晚清西方法律制度的移植。尽管房地产权制度在规范和正式层面上的结构与西方国家,尤其是欧洲国家相似,但在制度和实质层面上仍存在较大差距。上面对欧洲国家房地产体系发展历史的简要介绍表明,房地产权利体系的建设经历了几个阶段,从纯粹的“主观权利”到批评各种观点,再到被纳入“宪法秩序系统”。反过来,它被确定为具有基本权利的“主观权利”。不动产权,特别是不动产权,权利的内容,权利的强弱,抗辩的对象以及救济方式都发生了重大变化。但是,这种制度变迁不是“任意的”,而是与特定时代的经济和社会发展水平相适应的。尽管中国的房地产法律规范体系已经基本建立,但从理论的角度对房地产权的理解还不够深入,缺乏对历史维度的完整反映和对制度视角的全面理解。私法学者和公法学者仍然可以讨论房地产权的制度组成和实施,但是根据当前的实际需要,他们没有超出部门法范围的综合思维。

    但是,引入外国法律制度并不需要我们简单地模仿或故意移植。其他国家的历史经验仅供参考。实际上,中国房地产法律制度面临的改革问题更加复杂。房地产权制度的建设不仅面临社会转型的制度背景,而且理论基础存在缺陷。在这种情况下,我们有必要借鉴国外经验,重新组织房地产权制度建设的“中国问题”。

    (i)房地产权制度的“宪法理想图景”

    要讨论当代中国的房地产权制度问题,我们首先需要从物权法的角度分析当代中国宪法的“理想画面”。换句话说,它不仅限于私法的制度性讨论,也不限于公法的研究。中国房地产权制度的理想格局已经按照宪法秩序内在化,因此必须在宪法框架下加以解释。这是理论讨论的基础,也是特定问题可能解决的条件。

    值得注意的是,当代宪法理论在理解宪法秩序方面有许多差异。作者需要强调的是,有必要从实质意义上理解宪法秩序中不动产产权制度的构成,即尊重宪法规范的宪法规范,而不要坚持文字表达。宪法条款,但从宪法价值,宪法原则出发,宪法规范的整体视角理解了房地产权的架构。换句话说,由于过去三十年来经济和社会的快速变化,中国的房地产体系由于经济改革和社会发展而发生了重大变化。尽管关于房地产权制度建设的宪法规范更加多样化,但它们也可以被视为一个统一的整体。对这些宪法准则的分析和解释不能“割裂和分裂”,而必须进行历史和系统的审查。概念变化,内容组成。

    结论

    从以上讨论可以看出,中国当前房地产法律制度建设面临的问题更加复杂,房地产权制度面临的挑战也十分严峻。如果要正确解决这些问题,就必须面对中文法文下相应系统的复杂性。尤其要注意经济社会转型带来的挑战和法律传统缺失所带来的问题。作者的研究发现,西方国家,特别是欧洲国家,在处理房地产权利方面积累了丰富的经验,尤其是通过宪法控制制度来调整社会发展变化和(房地产)法律制度建设的紧张状态。值得学习。当然,国外经验仅是有限的参考。我们必须根据当前国情构建具有中国特色的房地产法律体系,形成具有完善结构和开放体系的房地产体系,使房地产归属制度适应中国的经济发展和社会转型。需要。

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