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  • 关于金融风险与防范问题的研究

    来源:www.shuoshisheng.net 发布时间:2020-03-17

    摘要:随着我国房地产业的快速发展,房地产金融风险越来越大,成为房地产业健康发展的重要障碍。 本文对房地产金融风险的表现和成因进行了初步分析,并提出了加强我国房地产金融风险防范的建议。认为应加强银行和房地产商风险意识的培养,加强房地产政策监管,加大融资渠道的拓展,增强住房抵押贷款证券化的实力。

    关键词:房地产金融风险防范

    随着我国住房制度的全面改革和市场经济的繁荣,房地产在国民经济中的重要性和比重越来越突出,促进了我国经济尤其是地方经济的发展。 然而,近年来,在国家房价飙升政策调控力度加大的背景下,房地产行业面临的风险也在加大,甚至可能影响经济健康发展和社会稳定。因此,防范和研究房地产金融风险是非常必要的。

    一、房地产金融风险概述

    房地产金融是指为房地产开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。 房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构因决策失误、管理不善或外部客观环境变化而遭受资产、收入或声誉损失的可能性。 一般来说,房地产金融风险主要包括信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其他风险。 房地产投资高,与金融业联系密切,并随着外部客观环境的变化而变化,因此具有很高的金融风险。 它的风险不仅表现在个人房地产项目、个人企业和机构中,还表现在整个金融体系中。

    2。当前我国房地产金融风险的集中表现我国房地产业自改革开放以来经历了起伏。可以说,它总是伴随着风险。经过近30年的发展,其风险特征更加明显,主要表现在以下几个方面:

    1。银行风险系数相对较高

    由于房地产开发的特殊性,决定了它必须有大量的资本投资,纯投资者无法实现巨大的资本负担。因此,拥有大量资本的银行自然成为房地产开发商的资金来源。 然而,银行业的性质直接决定了它应该通过向房地产开发商发放贷款来获利。 因此,中国房地产业的繁荣和发展离不开银行的全力支持。可以说,银行在中国房地产开发中起着至关重要的作用。它参与房地产开发的全过程,如土地储备贷款、房地产开发贷款、流动性贷款、消费者抵押贷款等。因此,它也承受着房地产市场运行中的各种风险。一旦市场发生变化,如开业资本链断裂、房地产质量问题、销售疲软等。会导致还款困难,从而导致银行承担大量风险。 不仅如此,在发放个人住房抵押贷款时,由于欺诈事件的增多,以及个人还款困难,都会给银行带来一定的风险

    2。房地产行业风险巨大

    房地产业是房地产业的主体。它必须承担土地购买、开发和销售过程中的所有责任。在有利的外部经济条件和相对稳定的国家政策的前提下,它往往可以获得巨额利润。然而,2008年美国次贷危机引发的“房地产”崩盘再次敲响了我国房地产业的警钟。房地产业实际上面临着巨大的风险。 最大的隐患首先来自国家政策的变化,其次来自银行贷款,然后来自内部运作和质量事故,最后来自消费者带来的购买和信任风险。 这四个方面带来的风险将影响房地产的内部财务和管理。 在分析我国许多房地产企业倒闭的原因时,不难发现前两者对房地产企业的影响是致命的。这不如目前国家加大调控房地产市场的力度,要求各地“限购”、“限价”,从而导致房地产买家数量下降,价格持续下跌,增加了房地产开发商的风险因素。然而,银行业货币政策的持续收紧也导致了房地产开发商内部资金紧张和现金流紧张。风险因素在稳步上升,一些中小房地产企业不得不降价、促销,甚至筹集私人资金或借钱来获得现金流和解决财务压力。

    3。个人住房抵押贷款风险相对较高

    随着中国市场经济的发展和房地产业的繁荣,个人住房抵押贷款被从国外“引渡”。虽然它解决了许多人无力支付全部购房款来获得住房的问题,但在实际操作过程中仍存在许多问题。 一个是欺诈。目前,我国个人收入和个人税收征管机制还不够完善。当银行发放个人贷款时,他们通常依赖他们提供的材料。再加上银行间的竞争,银行很难对个人信用状况做出正确的判断。因此,出现了许多虚假信息,如贷款人的身份信息等,甚至许多房地产开发商和银行联合制造虚假事件。 第二是还款风险。个人住房贷款的偿还存在两种风险。一是由于个人收入减少和最终违约而无力偿还。二是预付个人收入。前者给个人带来巨大的压力和风险,而两者都会给银行带来巨大的损失。

    3。中国房地产金融风险成因

    1。政策和法律法规不完善“中国房地产企业严重依赖国家和地方政策。目前,我国房地产行业的税收制度主要是地方性的,导致许多地方为了获得财政收入和国内生产总值的增长而放宽房地产的门槛。虽然它促进了房地产的整体发展,但也导致了房地产风险的急剧上升。

    2。融资体系不完善

    虽然中国房地产业的部分营运资金来自投资者,但主要资金(80%以上)来自银行。在某种程度上,银行是房地产的最大股东,证券和信托机构很少参与其中。他们的融资金额不到房地产市场资金需求的1%。住房抵押贷款市场基本没有二级市场,异质抵押产品无法转化为流动性强的金融产品,使得房地产市场和整个市场无法有机结合。因此,一旦银行政策发生变化,其风险也会随之变化。

    3。缺乏风险意识“在经济持续增长的条件下,中国房地产业已经繁荣了十多年。许多房地产企业获得了丰厚的利润,刺激了越来越多的企业和投资者加入房地产行业。银行也将房地产业视为“烫手山芋”,并不断加大合作力度。因此,他们在经营方式和渠道上给予了优惠待遇,使得房地产行业的各方都忽视了他们应得的风险。

    4。银行和开发商之间的信息不对称

    虽然银行和开发商都有追求利润的目的,但与银行相比,开发商处于房地产的第一线,拥有最真实的信息来源,而银行则与房地产市场的第一线分离。获得的信息必须通过其他渠道。此外,在房地产市场繁荣的掩盖下,银行获得了大量虚假信息,因此无法及时做出正确的政策控制。 这种信息不对称也是银行风险增加的一个重要原因。

    4.对我国房地产金融风险防范的建议

    1。加强风险意识的培养对于金融业来说,它是一个高风险、高收入的行业,房地产业也是如此。 特别是,2008年美国次贷危机和全球金融危机的尖锐事实证明了房地产行业的巨大金融风险。 因此,我国应加强对银行、房地产开发商和购房者风险意识的宣传教育,培养各方风险意识,树立“理性投资和管理”意识 作为一个国家和政府部门,有必要利用媒体和宣传材料以及政策杠杆不断开展宣传教育战。作为一家银行,我们应该密切关注房地产市场的发展,加强对房地产市场的风险和研究,并立即调整房地产金融政策。作为房地产企业,在理性投资管理理念的指导下,依托自身实力,经营房地产项目,实现科学管理;作为个人购房者,买房时应该谨慎合理地选择还款方式。

    2。加强房地产政策监管

    虽然中国的市场经济已经完全放松,但国家宏观调控的作用仍然非常重要。 因此,我国必须首先建立和完善房地产行业的各项政策和制度,如准入制度等。提高房地产行业的准入门槛,淘汰不良房地产商,为房地产行业有序发展奠定基础。其次,要完善房地产融资、融资和借款方面的法律法规,加强信用评级和监管,为房地产信贷投资奠定良好的法律基础。第三,要及时更新和完善个人信用和贷款制度,建立以抵押和担保为基础的贷款机制,优先考虑个人信用,提高全社会的信用意识。四是加强执法,对于提供虚假信息、虚假信用、骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并收回贷款

    3。加强融资渠道的拓展

    要改变房地产开发商对银行的过度依赖,房地产业应该走向更广阔的市场空 为此,当前银行集中贷款融资应扩大到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等融资渠道。 除了鼓励信托、证券、基金等领域的政策外,国家还对房地产经营模式进行监管。房地产开发商还应积极改善内部管理,提高房地产经营和盈利能力,吸引各方投资。

    4。加强住房抵押贷款证券化

    抵押贷款证券化是在一级市场抵押贷款组合的基础上发行抵押贷款支持证券的融资行为。 建行自2005年首次推出以来,已在各大银行得到应用,但总体而言,其规模仍无法满足日益庞大的一级和二级住房抵押贷款市场的需求。 然而,住房抵押贷款证券化不仅在国外房地产行业的运作中相当成功,而且能够实际分散银行住房贷款面临的金融风险,使住房金融市场与资本市场有机互动,扩大银行融资规模,产生良性连锁效应,提高银行资产流动性,降低银行开展住房贷款业务的成本。

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