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  • 关于投资性房地产后续计量公允价值选择权的思考

    来源:www.shuoshisheng.net 发布时间:2019-10-03

    财政部于2014年1月26日发布《关于印发企业会计准则第 39 号--公允价值计量的通知》。该通知明确指出,公允价值计量模型的目的是适应社会主义市场经济发展的需要,规范公允价值计量和披露。企业,提高会计信息质量。新的公允价值计量标准无疑将为中国的上市公司注入动力,并促使更多的上市公司采用公允价值模型进行投资房地产的后续计量。据有关统计,从2007年至2013年实施新会计准则后,投资性房地产的上市公司约占全部上市公司的40%,但以公允价值进行后续计量的公司比例较大。少于5%。

    2.转换为公允价值模型的原因分析

    (I)改善业务绩效从财政部会计部发布的《关于我国上市公司 2007 年执行新会计准则情况的分析报告》,我们发现尽管只有18家上市公司(占投资房地产的上市公司的2.86%)使用公允价值模型进行投资房地产测量。但是,仅上市公司净利润从公允价值变动的收益的2.86%达到22.79亿元,占其净利润总额的2.61%,占全部上市公司净利润的0.23%。由此可知,如果投资性房地产的公允价值上升,采用公允价值计量模型将使企业能够在报告中获得大量可观的利润,从而使报告表现更好,从而企业可以提高融资能力。

    (2)为了提高财务绩效,以江苏新城房地产有限公司为例,新城房地产有限公司于2015年2月16日发行《关于会计政策变更的公告》,该数据显示自2014年12月1日起,公司将采用公允价值模型来跟进其投资房地产的计量。此项变更将在2014年12月31日增加公司投资房地产约9,906万元,资本公积约7,149万元,递延所得税负债约2,476万元,少数股东权益约281万元。在新市镇,其他改变了投资房地产后续计量模型的上市公司的财务业绩也更好。这表明,当企业选择使用公允价值计量模型代替成本模型进行后续投资性房地产计量时,该变更将对公司的财务业绩产生更大的影响。

    (3)在现代薪金制度下,管理人员薪酬与业务绩效直接相关。在文章《公允价值计量与管理层薪酬契约》中,建议“在具有公允价值收益的公司中,管理人员薪酬与公允价值变动收益之间存在显着的正相关”。但是,“管理人员薪酬与公允价值变动损失之间没有显着相关性”。因此,如果公允价值计量的收益大于成本,则管理层将倾向于采用公允价值计量模型。

    3.成本模型得以延续的原因分析

    (1)公允价值模型的应用更为严格。在IFRS(国际会计准则)下,公允价值计量模型被广泛使用和采用。为了与国际标准保持一致,中国在2006年发布的新企业会计准则中引入了公允价值计量属性,但是我们的会计准则与IFRS有很大的差异。其中,中国的会计准则对公允价值的使用有严格的规定。《企业会计准则第 3 号投资性房地产》(2006)规定:“如果将成本模型更改为公允价值模型,则如果已通过公允价值模型将其计量为会计政策变更,则不得将其从公允价值模型更改为成本模型。”该规定将投资房地产的后续计量限制为“单向街”。一旦企业选择采用公允价值模型,即使市场条件发生变化,也无法返回成本模型。这种“单向街”的设置导致许多企业犹豫。

    (2)许多上市公司很难满足标准《企业会计准则第 3 号投资性房地产》(2006)的要求,该标准规定了采用公平计量模型的条件。这些规定使许多上市公司难以达到本标准规定的要求。主要原因是,首先,应用本准则规定的公允价值模型的前提是可行的。跳跃的房地产市场或类似房地产的价格信息。然而,投资房地产通常没有活跃的交易市场,其交易频率不如其他金融工具那么频繁,在这种情况下,获得公允价值的难度增加。其次,房地产市场不可能满足标准中规定的“相似或相似”的要求。实际上,房地产的位置,楼层和方向是不同的。因此,除了房地产交易特别活跃的区域市场之外,许多公司都难以满足公允价值计量的要求。

    (三)公允价值模式在成本模式下应用成本较高,企业需要做的是按期计提折旧,而在公允价值模式下,需要经常确定投资性房地产的公允价值。我国投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种。是专业评估;二是指类似或类似房地产的价格信息;三是使用第三方调查报告。目前,越来越多的上市公司利用专业的评估机构对其投资性房地产进行评估,这就需要高昂的信息采集和鉴证成本。因此,从成本效益原则来看,大多数企业都不愿意改变原有的成本模型。

    (4)对净资产收益率的不利影响众所周知,净资产收益率(ROE)是反映股东回报率和公司价值创造的综合指标。它也是杜邦财务分析系统中的主要财务指标。目前,我国净资产收益率也已成为上市公司实施股权激励评估和上市公司实施再融资的重要指标。如果企业从原来的成本模式转向以公允价值进行后续计量的投资性房地产,在会计政策发生变化的年度,企业的净资产将显著增加,从而影响当期净资产或净资产的增长。甚至在后期。也会影响企业实施再融资。

    第四,跟进申请建议

    (1)完善指南的内容,允许对中国现行的投资房地产标准进行双向转换。公允价值模型的使用条件相对严格,成本模型更为方便和经济。为了使中国公允价值计量模型的应用现状与国际接轨,在制定指南的过程中,有必要考虑指南的方向。该准则应鼓励和指导上市公司使用公允价值计量模型,并支持企业使用公允价值模型进行后续计量,以提高会计信息的相关性和可靠性。首先,应删除后续“单向”转换的规定。当市场条件或经济形势发生变化时,允许企业从公允价值模型转换为成本模型。其次,中国标准的制定可以参考香港地区,也就是说,无论采用何种计量方法,都可能要求公司在报表或附注中披露公允价值。最后,该标准还应规定投资性房地产的公允价值范围,允许公司在合理范围内调整公允价值。

    (二)规范房地产交易市场和房地产评估体系为了获得可靠的公允价值,最理想的条件是建立一个开放,活跃的房地产交易市场。经济学认为,在完全竞争的市场条件下,公允价值是最可靠的。但是,中国目前的条件无法达到最可靠的公允价值,投资信息非常有限,在这种情况下,大多数上市公司都会选择寻找专业的房地产评估机构进行公允价值评估。因此,财务报表中公允价值的真实性和可靠性与房地产市场调节水平和房地产估价体系高度相关。因此,有关部门需要严格规范房地产交易市场,设立专门的房地产评估机构,建立规范的房地产评估体系,并定期检查房地产评估师的专业资格,以确保取得的公允价值真实。和可靠。

    (三)加强对公允价值信息的监管中国应加强对公允价值估计过程中涉及的估值模型和参数等标准的制定。同时,有必要加强对公允价值运用的监督。监管部门必须建立完整的监督制度并严格执行,并建立第三方或私人组织进行监督。在条件成熟的情况下,还可能颁布法律和法规,以严厉惩罚使用公允价值进行利润操纵。为公允价值的使用创造良好的法律环境。

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