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  • 房地产投资中的净现值法和实物期权法

    来源:www.shuoshisheng.net 发布时间:2020-05-10

    实物期权是金融期权在实际生产经营中的一种权利和延伸。实物期权的定价方法可以应用于金融期权的定价方法。 房地产投资项目具有很大的风险和不确定性,因此制定科学的投资项目评价方法非常重要。然而,传统的投资项目评估方法已不再适用于房地产投资项目的价值评估。 实物期权方法在房地产投资决策中的应用,不仅考虑了房地产投资的不确定性,还体现了投资决策者的灵活管理和战略投资的价值。

    关键词:实物期权,房地产投资

    实物期权概念

    实物期权是从金融期权的概念发展而来的。 金融期权(Financial option)是一种合同,赋予其持有人在一定时间内以预定价格购买或出售一定数量金融产品的权利。 实物期权是由期权概念定义的现实期权。它是指公司在作出长期资本投资决策时拥有的权利,可以根据决策中的不确定因素改变其行为。这是一个与金融期权相反的概念。 经理们在资本投资活动中总是有许多选择。 在一个高度不确定的现实世界中,最有价值的投资机会总是极其危险的,灵活的策略总是有用的。 实物期权的观点为战略投资提出了一种新的、更巧妙的思考方式。这是金融期权在现实领域的拓展。它的主题通常是投资项目的价值。它可以帮助管理者利用他拥有的机会来规划和管理战略投资。 这种创造性的方法将期权的思想应用于非金融资产的估值,并将金融市场的规范引入公司机会的估值。 利用实物期权理论,随着事件的发展,管理者可以更有效地重新部署、延迟、改变甚至放弃资本密集型项目,以获得关键机会。 实物期权通过将战略观点与战术项目决策相结合,改善资本投资规划及其结果。

    房地产投资中的净现值法和实物期权法

    近年来,中国房地产业保持了高速发展趋势,房地产投资持续快速增长,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业。 房地产投资是指投资者将其资本投资于房地产行业以获得一定收益的经济行为。 由于房地产投资项目具有不同于一般投资项目的一些特点,因此对房地产投资项目合理评价的研究具有很大的理论和实践价值。

    传统的决策方法为投资分析提供了很大的帮助,但也有很大的局限性。 传统方法忽略了项目投资和管理灵活性中不确定性的可能价值。特别是在当今快速变化的市场环境中,不确定性因素日益增加,使用传统方法的局限性越来越明显。 因此,它可能无法为决策者提供决策指导,但实物期权理论的出现为管理者提供了新的决策概念,使得决策分析充分反映了项目的价值,为房地产投资提供了更加科学合理的决策理论和方法。

    传统方法简介

    净现值法是传统的固定房地产投资方法中最常用的方法 投资者可以通过计算房地产投资的现金流来保持投资项目的质量。 然而,由于房地产投资的特殊性和不确定竞争环境,这种方法有很大的局限性。

    首先,传统的决策方法忽略了房地产项目投资的等待价值。在房地产项目开发中,延期投资可以使投资者获得更多的信息,同时避免风险,保持未来利润的机会。 在房地产开发的实际操作中,延期投资也是投资者常用的开发策略之一。

    其次,房地产投资具有很大的灵活性,投资者可以根据具体情况决定何时投资,而传统的方法只是根据决策环境进行投资。

    最后,传统的投资决策方法忽略了房地产项目收入的增长,只强调净现值是否大于零作为投资评价标准,但并不是所有的房地产投资都能在短期内获利。 作为一项长期投资,房地产无法估计未来的增长机会。 因此,传统的投资方法有很大的局限性,实物期权的出现为房地产投资提供了更科学的方法。

    房地产开发过程中的期权理论

    房地产开发和投资过程中有很多实物期权理论

    首先,投资项目的决策者有权选择未来。 由于房地产投资项目的阶段性特点,房地产投资项目的决策者不仅对目前的投资项目有决策权,而且在投资项目建成后有权根据投资项目的实际情况做出决策,也就是说,投资项目的决策者对投资项目有未来的决策权

    其次,房地产投资项目的价值具有波动性 房地产投资项目所涉及的资产风险因素很多,包括技术风险、金融风险、自然风险、社会风险等。 正是因为房地产投资项目有如此多的风险因素,每个风险因素都有自己特定的波动过程、扩散过程、跳跃过程和均值自回归过程,这决定了房地产投资项目价值的波动性

    最后,房地产投资是不确定的 由于房地产投资项目投资周期长、风险高,整个投资过程中存在许多不确定因素。 只要存在不确定性,就有必要使用选项来解决它。 投资房地产只是买方的选择,购买价格就是期权的成本。

    应用实物期权解决房地产投资的案例分析

    下面是一个案例,分析了传统方法与实物期权方法在房地产投资中的区别,并指出使用实物期权方法的优势。

    案例介绍

    大连的一家房地产开发商计划就是否在市区购买和开发一块土地做出投资决策。 该项目的投资分两个阶段进行。第一阶段在第一年开发。开发商在第一年支付10亿元的土地使用权出让金和建设费用。从第一年年末到第三年年末,销售住房资金的年税后收入分别为4亿元、5亿元和5亿元。 第二阶段将在第四年年初展开。开发商将支付20亿元的土地使用权出让金和建设费用。从第四年末到第八年末,住房销售年税后收入将达到8亿元。 由于房地产投资的高风险,公司设定了20%的最低回报率

    按照传统的方法,即净现值法,只要未来两个时期的现金流贴现到当前,净现值为正,项目就可以投资,否则,项目将被放弃。

    如果开发商选择只在第一阶段投资:

    NPV1==-0.30130

    如果开发商选择分两个阶段投资,那么第二阶段的净现值为:

    NPV 2=8×2.9906×0.5787-20×0.7513=-1.080

    根据以前的分析,两个阶段的净现值都小于0,按照传统的净现值法是不可行的。

    传统方法不考虑期权的价值。 事实上,投资者可以根据项目第一阶段开发后获得的信息决定是否开发第二个项目。 当未来房价一路上涨时,开发商将在第四年年初投资第二个项目。 这样,投资净现值为负的第一个项目就是购买买方的期权,这赋予开发商决定是否开发第二个项目的权利。 这样,投资第一个项目的收入不仅是项目的净现值,也是决定是否接受项目前的期权收入。

    根据实物期权理论决定是否开发项目。

    由于食物期权的定价来源于金融期权的定价,我们使用B-S模型对期权进行定价,B-S期权的定价公式为:

    其中,C是看涨期权的价值,S是标的资产的当前价格,即预期现金流的现值,X是期权执行价格,即项目的预期投资成本,T是波动率,σ是波动率

    在实物期权的相关数据中,我们假设第二阶段项目的决策必须在第四年年初做出,即这是一个期限为3年的期权,T=3,第二阶段项目的投资为20亿元,按10%的无风险利率折算为第一年年初的15.02元 这是期权的行权价格。预计未来经营现金流现值为23.925亿元,第一年年初为13.845亿元。 这是期权标的资产的当前价格。 如果经营现金流的总现值超过投资,选择投资项目的第二阶段;否则,选择放弃。 因此,这是一个看涨期权问题。 行业标准偏差为35%,无风险利率为10%

    第一阶段项目不考虑选项值。净现值为-30.13亿元,即二期工程的购置成本,作为期权成本。二期期权价值为2.87亿元。 如果考虑期权的价值,项目的最终价值为287-0.30=2.57亿元。 因此,可以得出结论,投资该项目是有利可图的。

    结论

    实物期权的思维方式解决了传统评估方法的不足,充分考虑了投资项目附带期权的价值,从而提高了投资项目的可行性,解决了投资不足的一些问题。 尽管实物期权在价值评估和投资决策方面有许多优势,但由于期权定价中存在许多问题,实物投资可能包含多种期权的组合。 目前的研究仅限于包括期权在内的实际投资。应用单一期权的金融期权定价理论可能无法准确评估项目的投资价值。 股票期权的基础资产是股票,股票可以随时买卖,其价格可以从股票市场获得。 然而,实物期权的基础资产是投资项目的价值,不能在任何时候买卖。这个值不容易计算。 决策者应灵活运用,作为一种新的决策方法,其理论和应用需要进一步研究和完善,以使决策更加合理。 在房地产开发投资中,决策者准确评估项目价值,发掘各种潜在价值,激励投资者探索各种增加项目价值的机会,客观准确地处理投资中的不确定性、管理灵活性和战略问题,是有益的。 从而促进房地产投资的合理运行,为房地产项目投资提供更合理的决策方法和新思路。

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