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  • 公允价值在我国投资性房地产中的应用

    来源:www.shuoshisheng.net 发布时间:2019-09-30

    根据政治事务部于2014年1月26日发布的最新公告《企业会计准则第39号一一公允价值计量》,公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中可以接收或转移负债的金额。价格与价格不符。它体现在投资房地产,企业合并以及金融工具的确认和计量。本文详细介绍了投资房地产,并指出了会计应用中存在的问题,并对提高可靠性,避免利润操纵以及提高会计从业人员的专业素质和业务水平提出了建议。

    一,中国投资性房地产公允价值的适用规定

    根据《企业会计准则第3号一一投资性房地产》,公允价值在投资房地产中的应用主要体现在以下五个方面:

    首先是对投资性房地产的确认和初始计量。如果采用公允价值模型计量外包,则按照实际成本计入投资性房地产成本。自建,如果可以确定公允价值,则以公允价值计量。无法确定公允价值,无法通过成本模型进行衡量,并且无法在确定时以公允价值进行衡量。在与投资性房地产有关的后续支出中,其后的资本化支出可以采用公允价值模型。

    第二是投资性房地产的后续计量。只有在有确凿证据表明可以连续可靠地获得投资性房地产的公允价值时,后续对投资性房地产的计量才采用公允价值模型。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的,在资产负债表日以公允价值计量,不计提折旧或摊销。

    第三是投资性房地产后续计量模型的变化。使用公允价值模型计量的投资房地产可能无法从公允价值模型转换为成本模型。

    第四是投资性房地产的转换。当采用公允价值模型计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时,该非投资性房地产按公允价值计量,该非投资性房地产的公允价值与原投资之间的差额房地产账户记为“公允价值变动损失”。学科。将非投资性房地产转换为采用公允价值模型计量的投资性房地产时,该投资性房地产按公允价值计量,公允价值与原账之间的借方差额计入“公允价值变动损益”。价值变化”,而信用差额则包含在“其他”中。综合收入”主题。

    第五是处置投资性房地产。采用公允价值模型计量的,按照实际收到的金额计量。余额根据投资性房地产的账户计量。同时,将投资性房地产的公允价值变动累计结转,其他综合收益中计入原始综合收益的金额后,予以结转。

    第二,中国投资性房地产在运用中的公允价值问题

    (1)质疑公允价值在投资性房地产计量中的可靠性

    就中国目前的情况而言,尽管中国已经建立了市场经济体制,但仍处于过渡时期。仍然有很多缺陷。就像房地产市场一样,很难真实地反映其价格,而且多数市场是公平的。价值很难获得。尽管在没有活跃市场的情况下,可以使用估计公允价值的方法确定投资房地产的现值,但是现阶段的未来现金流量和折现率缺乏信息,这要求会计师拥有丰富的资产。知识和清晰度。知识结构以及分析能力和与业务决策有关的有用信息的分析能力。此外,对于投资性房地产,中国的指南并未规定其确定方法。因此,在实践中,确定企业的方法并不相同。有些企业在确定公允价值时会参考房地产评估机构的专业评估。的价格是基于以下事实:公司:的第三方发布的调查报告是自行确定的,并且使用类似的市场价格。尽管这些方法衡量了市场因素的影响,但它们仍然受到人为因素的阻碍,尤其是第三种自行确定的公允价值,这是主观的,公允价值的可靠性仍有待商bat。

    (二)在投资性房地产的应用中,公允价值易于操纵利润

    公允价值作为一种利润操纵工具,在投资性房地产的应用中可能有三个因素。是公司管理会计人员的用意所在,审计人员职业道德缺失,市场监管失效。与投资性房地产一样,按照现行会计准则,它可以是成本模型,也可以是公允价值计量模型。这意味着公司在计量过程中有两种选择,可以在需要调整这两种模式的利润时进行选择。在确定不同评估方法的公允价值时,姗姗会得到不同的结果,净利润的变化会增加公允价值的波动,因此无论哪种因素起作用,都会产生利润操纵的效果。例如,当公司主营业务预计发生亏损时,将投资性房地产的计量模式改为公允价值模式。使以前隐藏的部分价值成为企业当期的净利润,以弥补主营业务的亏损。在投资性房地产的应用中,公允价值的利润操纵现象极易发生。

    三.投资性房地产公允价值应用建议

    (1)提高投资性房地产公允价值计量的可靠性

    首先,要根据中国国情完善与投资房地产有关的法律法规,明确界定公允价值模型的适用条件。然后,尽管已就使用公允价值进行了相关说明,但根据中国的经济和市场条件,仔细确定了投资性房地产的公允价值和限制条件,以确保能够连续可靠地获得公允价值。价值会计准则。市场上缺乏交易信息,投资房地产中的活跃市场或类似信息难以确定,实际操作需要做出专业判断。在会计师仍然缺乏专业判断的情况下,我们更加完善的投资房地产公允价值会计理论体系,并利用细节给出规定或指示,以减少报告粉饰的行为,这也有利于会计实务操作。其次,要以现值技术为突破口,学习和借鉴国际研究成果,为现值技术准备单独的应用指南和实际会计准则,并详细介绍其定义,性质,方法和公式。努力改进其理论研究,以便即使在中国不断发展的社会主义投资房地产市场中,也可以获得真实可靠的公允价值。最后,有必要进一步改进确定公允价值的方法,特别是在不活跃的投资性房地产市场情况下如何对公允价值进行估价,建立更具体的标准,并提高公允价值在投资性房地产计量中的可靠性。

    (二)避免投资性房地产在申请过程中产生的公允价值第一,投资性房地产的公允价值需要制度保障,加强对包括会计师事务所,监管机构,证券交易所,专业媒体在内的社会监督。遵守公司的会计准则,以便按照规则执行公允价值。中国证券监督管理委员会和会计行业协会应当针对许多问题制定相关的法律法规或行业指南。一种是规范新生的各种问题,另一种是惩罚违反法律法规的行为。其次,应增加监督力度,提高审计质量,并保证投资房地产评估过程中会计师事务所等中介机构的客观,公正和公平。

    (3)培养高素质,高技能的会计人才

    投资房地产公允价值的计量主要取决于会计师的专业判断能力。因此,有必要从两个方面提高会计师的职业判断力。首先,要加强职业道德教育,深化法制教育,要求会计师在开展会计业务时,必须在不违反法律,法规和会计制度的基础上,开展:完善诚信建设。职业道德根深蒂固于人民心中,树立了扎实的求真务实的道德观念。二是通过后续教育加强业务培训,培养具有企业价值管理和创新观念,高专业素质,高道德素质的会计从业人员,增强会计人员对会计方法和程序的熟悉程度,掌握新的会计方法和方法。程序。教育。通过这种方式,培养高素质,高技能的会计人才。

    综上所述,虽然公允价值在中国投资房地产中的应用还不成熟,但只要加强理论研究,它将着重于会计准则的应用,不断提高可靠性,避免利润操纵,并改善会计实践。人员的专业素质和业务水平,使投资房地产公允价值的计量更加完善。

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